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Einführung der neuen
Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung:
Download Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung
Seit
dem 1.1.2004 gilt die neue Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung. Was
das für Sie bedeutet? Wollen Sie nachlesen, welche Räume und Nebenflächen
Sie beim Berechnen der Wohnfläche zu welchem Anteil anrechnen dürfen,
müssen Sie seit 1.1.2004 die neue Wohnflächenverordnung aufschlagen. Und
nicht mehr die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung.
Auch wenn die neuen Regelungen nur bei preisgebundenem Wohnraum gelten:
Feilscht Ihr Mieter mit Ihnen um ein paar Zentimeter Wohnfläche, wird
auch bei preisfreiem Wohnraum auf diese Verordnung zurückgegriffen -
daran hat sich nichts geändert.
Neu für Sie: Die Grundfläche von Terrassen dürfen Sie ab
Jahresbeginn mitrechnen. In der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
bis zur Hälfte. Das gilt gleichermassen für Ihren Balkon, die Loggia oder
den Dachgarten.
Keine
Angst, wenn Sie die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 noch nach der II.
Berechnungsverordnung ermittelt haben: Bei diesen Berechnungen bleibt es!
Bei bestehenden Mietverträgen gilt: Nur bei baulichen Veränderungen, die
Sie nach dem Stichtag 1.1.2004 vorgenommen haben und die Einfluss auf die
Wohnfläche haben, kann Ihr Mieter darauf bestehen, dass Sie für die
betroffene Fläche nach der neuen Wohnflächenverordnung vorgehen. Bei
Neuvermietungen müssen Sie seit 2004 die Wohnfläche natürlich nach der
neuen Verordnung berechnen.
Die
Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung, die derzeit den
Betriebskosten-Katalog enthält, wurde zum 1.1.2004 gestrichen. Diese
neuen Regelungen finden Sie jetzt - inhaltlich kaum verändert - in der
neuen "Betriebskostenverordnung".
Mitteilung des Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW):
Am 1.
Januar 2004 tritt die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die
Aufstellung der Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in Kraft. Kernstück dieser Verordnung
sind die Wohnflächenverordnung und die Betriebskostenverordnung, zu deren
Erlass die Bundesregierung durch § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG)
ermächtigt wird. Mit dem Erlass der Verordnungen wird die Reform des
Wohnungsbaurechts vervollständigt.
Bisher
sind im Wohnungsbaurecht des Bundes Regelungen zur Wohnflächenberechnung
und zu Betriebskosten in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
enthalten, die nach der Reform des Wohnungsbaurechts nur noch
übergangsweise für die nach altem Recht geförderten Sozialwohnungen gilt.
Hier sind sie vor allem Bestandteil der Vorschriften zur
Wirtschaftlichkeitsberechnung im sog. öffentlich geförderten Wohnungsbau
oder stehen im Zusammenhang mit diesen; im allgemeinen Wohnraummietrecht
wird auf die Betriebskostenregelung des § 27 II. BV und Anlage 3 Bezug
genommen, im Fall des Erlasses der Betriebskostenverordnung nach § 19
Abs. 2 WoFG auf diese (§ 556 BGB).
Beide
Verordnungen gehen von den bisher geltenden Vorschriften der Zweiten
Berechnungsverordnung (§§ 42 - 44 II. BV in Bezug auf die
Wohnflächenberechnung und § 27 Abs. 1 und Abs. 2 II. BV mit Anlage 3 in
Bezug auf die Betriebskosten) aus; wesentliche Änderungen der materiellen
Rechtslage sind nicht vorgesehen.
In der
Wohnflächenverordnung finden Veränderungen in den Bauweisen
Berücksichtigung. Dies gilt insbesondere für die angesichts veränderter
Bautechniken (Fertigbauweise, Verwendung von Fertigteilen) nicht mehr
gerechtfertigte Verwendung von Rohbaumassen mit einem pauschalen
Putzabzug. Statt dessen wird auf das lichte Mass abgestellt. Dabei kann
die Ermittlung der Grundfläche eines Raumes mittels Ausmessung im fertig
gestellten Wohnraum oder - auch dies mit Rücksicht auf die heutigen
technischen Möglichkeiten - auf Grund einer Bauzeichnung erfolgen.
Künftig werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und
Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
angerechnet. Ein Wahlrecht des Bauherrn, das eine frei wählbare
Anrechnung bis zur Hälfte ermöglicht, entfällt, weil es für die soziale
Wohnraumförderung nicht erforderlich ist. Weitere Änderungen beziehen
sich auf die Berücksichtigung heute gebräuchlicher Begriffe. Insgesamt
dienen die Änderungen und der neue Aufbau der Rechtsbereinigung und der
Erleichterung der Praxis.
Die
Betriebskostenverordnung übernimmt im Wesentlichen die Regelungen aus der
Zweiten Berechnungsverordnung (vgl. § 27 II. BV und die Anlage 3).
Ausdrücklich in den Verordnungstext aufgenommen wurden in § 2 die
Eichkosten für Kalt- und Warmwasserzähler (Nummer 2) und Wärmezähler
(Nummer 4 Buchstabe a), die Kosten für die Wartung von
Gaseinzelfeuerstätten (Nummer 4 Buchstabe d), die Kosten des Betriebs von
Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs
von Müllmengenerfassungsanlagen einschliesslich der Kosten der bei
verursachungsgerechter Müllerfassung anfallenden Kosten der Berechnung
und Aufteilung (Nummer 8), die Kosten der Elementarschadenversicherung
(Nummer 13) sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die
Kabelweitersendung entstehen (Nummer 15 Buchstabe a). Die übrigen
Änderungen sind redaktioneller Art; dies gilt vor allem für die
Klarstellung bei der Begriffsbestimmung der "sonstigen Betriebskosten" in
§ 2 Nr. 17.
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Verordnung
über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung - BetrKV)
Fassung vom 27.11.03
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die
Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum
oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmässigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und
des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des
Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt
werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die
Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert
der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die
Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des
Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung
(Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des
bestimmungsmässigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch
Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen
oder sonstigen Mängel ordnungsgemäss zu beseitigen (Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten).
§
2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu
gehört namentlich die Grundsteuer,
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschliesslich
der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und
Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die
Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und
einer Wasseraufbereitungsanlage einschliesslich der
Aufbereitungsstoffe,
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und
Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden
nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer
Entwässerungspumpe,
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschliesslich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der
verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des
Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmässigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschliesslich der Einstellung durch eine
Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten
der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der
Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer
Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschliesslich der Kosten
der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu
gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie
die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, oder der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im
Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die
Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a, oder der Reinigung und Wartung
von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die
Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und
Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmässigen
Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten
der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
5. die Kosten des Betriebs der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der
Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a; oder
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus
Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für
die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a, oder
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die
Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und
Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der
regelmässigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind, oder
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend
Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, oder
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit
sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
der regelmässigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschliesslich der Einstellung durch eine
Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage,
8. die Kosten der Strassenreinigung und Müllbeseitigung, zu
den Kosten der Strassenreinigung gehören die für die öffentliche
Strassenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten
entsprechender nicht öffentlicher Massnahmen, zu den Kosten der
Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu
entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Massnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von
Müllmengenerfassungsanlagen einschliesslich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die
Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile,
10. wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
11. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der
Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschliesslich der Erneuerung
von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen
einschliesslich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen,
12. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des
Stroms für die Aussenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure,
Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,
13. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die
Kehrgebühren nach der massgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht
bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind,
14. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu
gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen
Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der
Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den
Öltank und den Aufzug,
15. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung,
die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer
oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit
diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft, soweit
Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für
Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt
werden,
16. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
regelmässigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschliesslich der
Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine
nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die
nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen
privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend
Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandkabelanschlüsse,
17. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die
Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die
Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der
regelmässigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §
1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
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