Tipps für den Immobilienkauf:

Alles, worauf Sie beim Kauf einer Immobilie zu achten haben.

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine sehr entscheidende Angelegenheit, weil insbesondere der Erwerb eines Wohneigentums sich äusserst einschneidend auf die weitere Lebensplanung auswirken kann.
Aus diesem Grunde ist beim Erwerb einer Immobilie sehr sorgfältig vorzugehen, dass man keine entscheidenden Kriterien zu beachten vergisst, die nach dem Kauf zum (finanziellen) Verhängnis werden könnten.
Unser Unternehmen beschäftigt sich unter anderem auch mit der Vermittlung von Immobilien, d.h. wir sind fast täglich mit dem Verkauf von Immobilien beschäftigt und wissen als Profis, worauf es beim Immobilenerwerb ankommt, worauf man zu achten hat und wovor man besser Abstand hält.

Wir möchten Ihnen nachfolgend einige Praxistipps erörtern, die Sie beim Kauf einer Immobilie eventuell vor grösserem Schaden bewahren können.

Wo sucht man am Besten nach der gewünschten Immobilie?

- Immobilienmarkt in Ihrer Tageszeitung- Makler

- Hausbank

- Suchanzeige in Tages-/Fachzeitungen

- Internet

- Zwangsversteigerungen

In welcher Lage soll die gewünschte Immobilie sein?

- Infrastruktur
Autobahn, Flughafen, ÖPNV, Einkaufen, Nachbarn, Schulen, Ämter…

- Bereich
Standzentrum, Randlage, reines Wohngebiet, Mischgebiet, Umfeld…

- Grundstück
Grundstücksausrichtung und –zuschnitt, Zufahrtswege, Umgebungslärm, Bergblick,…

- Nachbarn
Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre unmittelbaren Nachbarn, denn mit denen müssen Sie lange Zeit auskommen.

Welche Beschaffenheit hat die Bausubstanz und Haustechnik des Objekts? – Worauf hat man beim Erwerb einer Immobilie zu achten?

- Baujahr
Das Baujahr ist oft bei der Frage nach den verwendeten Baumaterialien entscheidend, denn insbesondere bei Altbauten wurden oftmals Baustoffe, wie z.B. Schlacke oder Asbest, verwendet, die ein erhebliches Gesundheitsrisiko bedeuten könnten.

- Raumaufteilung
Wohn-, Nutz- und Verkehrs-, Heizflächen
Prüfen Sie bitte genau, ob das zu erwerbende Objekt in punkto Raumaufteilung genau Ihren Vorstellungen entspricht, ob die einzelnen Raumgrössen ausreichend sind, ob ausreichend Stellflächen für Ihre Möbel gegeben sind, ob die Belichtungsverhältnisse der einzelnen Räume für Sie optimal sind.

- Raumausstattung
Holzdecken und –vertäfelungen, Deckenplatten, Türen, Bodenbeläge, Bäder, Elektroinstallation, sonstige feste Einbauten (z.B. Küchen)…
Sind eventuell Einbauten vorhanden, die SIE nach dem Erwerb ausbauen müssen? Sind die technischen Einbauten (z.B. Elektroinstallation) auf dem Stand der heutigen Technik und für Ihre Belange ausreichend? Achten Sie auch bitte auf die Ausstattung von Bädern und WC´s. Müssen die Armaturen ausgetauscht werden, sind die Abläufe dicht, ist der eventuell vorhandene Boiler funktionsfähig und zeitemäss, sind die Beschichtungen der Bade- und Duschwannen einwandfrei, sind Fliesenschäden vorhanden…? Badsanierungen können sehr teuer sein!

- Lage der Eigentumsfläche
Stockwerk, Zugang zur Fläche…
Bitte überdenken Sie, ob Sie auch noch in einigen Jahren Treppensteigen möchten. Prüfen Sie bitte auch den Zugang zu Ihrer gewünschten Eigentumsfläche. Es sollte ein direkter Zugang entweder über ein Treppenhaus (nicht zu eng!) oder einem separaten Eingang gewährleistet sein, bei dem Sie von keinem Dritten abhängig sind.

- Fassade
Wärmedämmung, Feuchtigkeit, Setzungsrisse…

- Fenster
Wärme- und Schallschutzverglasung, Kunststoff-, Holz, oder Alurahmen, Hersteller…
Aluminiumrahmen sind besonders im Winter eine enorme Kältebrücke, an der es oftmals zu Feuchtigkeitsbildung führt! Kunststoff-Fenster haben eine Lebensdauer von 25-30 Jahren. Sie sollten unbedingt darauf achten, dass die Fenster im Allgemeinen ständig gewartet wurden.

- Geschossdecken
Beton- oder Holzdecken, Trittschall, Trittfederung,…
Wenn der Holzfussboden beim Begehen nachgibt, dann lässt sich dies auf marode Balkenköpfe zurückführen.

- Innenwände
Massiv- oder Leichtbauweise, Ziegel, Gasbeton, Gipskarton…
Die Bauweise der Innenwände ist insbesondere massgeblich für die Schall- und Wärmedämmung der einzelnen Räume. Erfragen Sie, ob es in der Vergangenheit bereits Schimmelbildung in der Fläche gab. – Gesundheitsrisiko Schimmel (lesen Sie hierzu bitte unseren Beitrag).

- Keller
Geschosshöhe, Kellerräume oder –abteile, Feuchtigkeit…

- Tiefgaragen
Stellplätze, Durchfahrtshöhe, Rolltor, Duoparkeinrichtungen, Feuchtigkeit, Setzungsrisse...
Sie sollten eine vorhandene Tiefgarage mit in Augenschein nehmen. Achten Sie hier besonders auf Wand-, Decken- und Bodenflächen, ob Sie an diesen Stellen Feuchtigkeitseintritte oder Setzungsrisse entdecken können. Fragen Sie bitte nach Betonsanierungen, Rissverpressungen, Lüftungsanlagen, das Alter und die Reparaturanfälligkeit des Rolltores. Ganz wichtig: Prüfen Sie, ob die Stellplatzanordnung und die Durchfahrtshöhe Ihren Belangen entspricht.

- Dach und Fach
Sattel-, Walm-, Sattelwalm-, Pult- oder Flachdach, Wärmedämmung, Dachbelag, Feuchtigkeitseintritte, Dachstuhlholz, Unterkonstruktion, Dachrinne aus Zinkblech oder Kupfer, Dachrinnenheizung, Schneefang,…
Sie sollten Ihr Augenmerk auch auf das Dach (mit Unterkonstruktion) und den Dachstuhl lenken, da eine Dachsanierung eine äusserst kostenintensive Angelegenheit sein kann.

- Heizung und Warmwasserversorgung
Zentralheizung, zentrale Ölversorgung, Ofenheizung, zentrale Warmwasserversorgung, Durchlauferhitzer…
Enorm wichtig zu wissen, ist wie alt die Heizung, ob bereits Teilsanierungen durchgeführt wurden, wie hoch die Reparaturanfälligkeit der Heizungsanlage ist und mit welchem Brennstoff, (z.B. Heizöl, Stadtgas, Fernwärme, Feststoff, Sonnenenergie…) geheizt wird. Erfragen Sie bitte, ob es in der jüngsten Vergangenheit Beanstandungen des zuständigen Kaminkehrers gab und ob die Heizung auch noch der aktuellen Energieeinsparungsverordnung entspricht. Sie sollten auch wissen, ob die Heizungsleitungen in die einzelnen Eigentumseinheiten bereits ausgetauscht wurden und wie alt die Heizkörper sind. Erkundigen Sie sich auch nach dem Alter der zentralen Warmwasserversorgung (falls vorhanden).

- Elektro- und Telekommunikationsinstallation
Kupferleitungen, 3-adrige Leitungen, Bussysteme, Niederspannungs-versorgung, Starkstromversorgung, Zählereinrichtungen, zentrale Stromverteilung, Telefonleitungen, TV-Empfang, Breitbandkabelanlage…
Verfügt ihre gewünschte Immobilie über eine optimale Stromversorgung und wie alt ist diese? Bitte erfragen Sie auch die Versorgung mit Telefon- und Antennenleitungen. Sie sollten auch klären, ob der TV-Empfang über eine terrestrische Dachantenne, über eine Satellitenanlage oder über Breitbandkabelnetz gewährleistet ist.

- Brauch- und Abwasserleitungen
Abwasserleitungen aus Blei, Kunststoff oder Zink, Brauchwasserleitungen aus Kupfer, Entkalkungsanlage, Rohrbrüche, Wasserschäden…
Erkundigen Sie sich am Besten nach den verwendeten Materialien, ob in der Vergangenheit bereits öfter Rohrbrüche vorkamen und ob Wasserschäden aufgetreten sind.

- Personenaufzug
Grösse, Baujahr, Reparaturhäufigkeit, Sicherheit…
Personenaufzüge können ebenfalls hohe Reparatur- und Wartungskosten bedeuten. Bitte erkundigen Sie sich nach dem Baujahr des Aufzugs, der Reparaturanfälligkeit und nach den vorhandenen Sicherheits-einrichtungen. Sehr aussagekräftige Unterlagen hierfür ist das Prüfbuch des Aufzuges, welches in jedem Falle vorhanden sein muss.

Auf was hat man zu achten, welche Unterlagen sollte man prüfen, wenn man durch den Immobilienerwerb Miteigentümer einer Wohnanlage wird?

Als Wohnungskäufer werden Sie nicht nur Eigentümer einer Wohnung, sondern Sie sind anteilig auch Besitzer der Gemeinschaftsanlagen eines Hauses. Und seiner Kosten.

- Miteigentumsanteil (MEA)

Der Miteigentumsanteil gibt an, zu wie vielen Teilen man mit dem zu erwerbenden Wohn- oder Teileigentum am Gesamtobjekt beteiligt ist. Der Miteigentumsanteil wird üblicherweise in 1000stel angegeben und ist, wenn es so in der Teilungserklärung festgehalten ist, der Stimmanteil in der Eigentümerversammlung.

- Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
Lassen Sie sich vor dem Kauf eine Ausfertigung der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung mit Aufteilungsplan aushändigen. Sie erhalten diese beim Notar oder beim Verwalter. In diesem notariell beurkundeten Dokument sind alle wichtigen Regelungen einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft vereinbart worden. Darin werden so wichtige Dinge, wie Bebauung, Baubeschreibung, Grundbucherklärungen, Aufteilung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungs-rechte, Instandhaltungspflichten, Anzeigepflichten, Kosten- und Lastenverteilungen, Verwalterbestellung, Eigentümerversammlung u.v.m. geregelt.
Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist der „Kfz-Brief der Wohnanlage“ und für alle Miteigentümer rechtlich bindend!

- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen lässt sich vieles herauslesen! Man erhält hierbei insbesondere Erkenntnisse über das Verhältnis der Eigentümer untereinander, geplante Instandhaltungs-massnahmen, Veränderung der Eigentumsverhältnisse, Eigentümer-beschlüsse u.v.m.
Bitte lassen Sie sich mindestens die Protokolle der 5 letzten Eigentümerversammlungen aushändigen und prüfen Sie diese genau!

- Rücklagenentwicklung
Die Rücklagenentwicklung gibt Auskunft über Entwicklung und Höhe der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erwerben diese anteilmässig mit Kauf Ihrer Immobilie mit, haben freilich aber keinen Anspruch auf Ausbezahlung Ihres entsprechenden Anteils. Prüfen Sie ebenfalls die Rücklagenentwicklung der letzten 3-5 Wirtschaftsjahre.

- Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung verrät Ihnen, welche Betriebskosten schätzungsweise auf Sie zukommen werden. In dieser Abrechnung werden alle in einem Wirtschaftsjahr angefallenen Betriebskosten des Gesamtobjekts nach den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüsseln auf die jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt und mit deren geleisteten Wohngeldzahlungen gegen gerechnet. Auch hier sind die letzten 3-5 Abrechnungen sehr auskunftgebend über die Kostenstruktur des Gesamtobjekts.

- Versicherungsunterlagen
Aus den Versicherungsunterlagen ersehen Sie den Stand der Absicherung des Gesamtobjekts. Es sollte in jedem Falle eine Brandversicherung, verbundene Gebäudeversicherung (Sturm/Leitungswasser/Hagel/ Elementardeckung) und eine Haus- u. Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung bestehen. Aus dem 1914er-Wert der Brand-versicherungspolice kann Ihnen ein Versicherungsfachmann den ungefähren Wert des Gesamtobjekts errechnen.

Welche Unterlagen sollte man grundsätzlich beim Erwerb einer Immobilie prüfen?

- Grundbuchauszug
Aus dem aktuellen (!) Grundbuchauszug können Sie ersehen, wer tatsächlich Eigentümer des zu erwerbenden Objekts ist, welche Dienstbarkeiten und Baulasten eingetragen sind, und ob Ihre gewünschte Immobilie mit Grundschuldeintragungen belastet ist. Dieses Dokument ist unentbehrlich beim Kauf einer Immobilie!

- Lageplan/Flurkarte
Der Lageplan oder die Flurkarte gibt Auskunft über Lage, Grösse und Zufahrtswege des Grundstücks. Des Weiteren kann man hieraus übergeordnete Bau- und Schutzrechte der öffentlichen Hand (z.B. Grünzüge und Landschaftsschutzgebiete) ersehen.

- Objektpläne und –beschreibungen
Aus den Bauplänen kann man vieles über das Kaufobjekt in Erfahrung bringen, man kann grundlegend schon mal erfahren, ob hierfür überhaupt jemals eine Baugenehmigung erteilt wurde. Weitere Pläne (Entwässerungspläne, Leitungspläne,…) und Objektbeschreibungen sind sehr hilfreich bei eventuellen späteren Umbaumassnahmen.

- letzten Grundsteuerbescheid
Der letzte Grundsteuerbescheid ist ein massgebliches Dokument, um Auskunft über den Einheitswert eines Objekts zu erhalten.

- Bescheid über Grundbesitzabgaben
Dieser Bescheid gibt Auskunft über die aktuellen Grundbesitzabgaben (z.B. Müllabfuhr, Strassenreinigung…)

- Gutachten
Bei besonders grossen und kostenintensiven Immobilienvorhaben sollte man unbedingt ein Wertgutachten durch einen Bausachverständigen der Industrie- und Handelskammer anfertigen lassen. Was man eventuell mit in Betracht ziehen sollte sind Bodengutachten, um später keine unliebsamen und vor allem teueren Überraschungen erleben zu müssen.

- Mietverträge
Möchten Sie ein vermietetes Objekt erwerben, so müssen Sie sich unbedingt die aktuellen Mietverträge bereits im Vorfeld der Verhandlungen vorlegen lassen, um die genauen Modalitäten wie Vertragsgegenstand, Vertragsende, Kündigungsfristen, Betriebskosten-zahlungspflichten u.v.m. prüfen zu können.

- Bestätigung Mieteinnahmen
Verlangen Sie vor dem Erwerb einer vermieteten Immobilie eine Bestätigung über die Mieteinnahmen der letzten 3 Jahre, um einen Überblick über die Mietentwicklung einerseits und die Verlässlichkeit der Mietzahlungen andererseits zu gewinnen.

- Erbbaurechtsverträge
Sollten im Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie Erbbaurechte eingetragen sein, so lassen Sie sich unbedingt die bestehenden Erbbaurechtsverträge zur dezidierten Prüfung vorlegen.

- Kaufvertragsentwurf
Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie unbedingt auf die Aushändigung des notariellen Kaufvertragsentwurfs bestehen, um vor der Unterzeichnung jeden Passus des notariellen Kaufvertrags genau prüfen zu können. Lassen Sie alle vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaften des Kaufobjekts, insbesondere genehmigte Aus- und Anbauten, in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen.

Wenn Sie all unsere oben stehenden Tipps zum Kauf einer Immobilie beherzigen, haben Sie Ihr Risiko erheblich minimiert und die Grundlage für den erfolgreichen Abschluss eines notariellen Kaufvertrags für eine Immobilie geschaffen.

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